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日本二手房投资的几大疑问 买房前一定要弄清楚!

2016-05-13 09:32:47来源:编辑:

 

日本二手房投资的几大疑问 买房前一定要弄清楚!

  2016年初,日本将“观光立国”正式确立为拉动经济发展的战略举措,并宣布了逐渐放开民宿市场的政策,这一系列因素为酒店预订率已接近饱和、民宿缺口较大的东京大阪等地区的小户型二手房带来了商机,从去年底开始,日本掀起了将二手公寓改造成民宿出租的热潮。

  而今年也正被称为中国人的“海外资产配置元年”,国内投资者在经历了2015年的资产过山车后,纷纷转向海外寻求稳定的投资项目。“去日本投资二手房做民宿生意”在海外资产配置的风口,迅速成为了国人关注的投资热点。

  不过,面对这一日趋火热却也让国人感到陌生的市场,各种混杂的信息扑面而来,让投资者们蠢蠢欲动的同时又有诸多疑虑。比如,最常听到的几个问题:日本购房后是否要负担高昂的维护成本?中国人在日本买房不可以使用贷款?日本地震频发房屋不安全?

  对于这些问题,日本知名地产集团“三光株式会社”房屋事业部负责人折原有里以及国内日本二手房购置/租赁托管平台“有一居”CEO戴周颖给出了一些详细的解答,供大家参考。

  疑问一:东京大阪的房价虽比国内一线城市便宜,但听说房屋每年维护成本很高,足以抵消收益了?

  先来详细地了解一下,在日本购房时,一次性产生的费用有哪些?“中介费、印花税、登记手续费、不动产取得税、固定资产税及都市计划税,全部费用总计约为房屋售价的6%~7%。” 折原有里介绍到,“其次,房产持有时每年要交两税两费,即固定资产税、都市计划税、管理费及修缮金,四项费用总计大概是房屋售价的1%。”

  “而目前在东京大阪等旅游热点城市购置二手房并进行出租的话,根据地段的不同,长租的年化收益在4%~6%之间,短租的年化收益在8%~12%之间。”有一居CEO戴周颖表示,“这个数字没有算进去房屋本身的升值及人民币贬值所带来的汇率差收益。”

  疑问二:中国人在日本买房无法贷款?

  “的确,日本的银行是不给外国人贷款的,因为外国人没有永驻权也没有交税,无法享受日本人贷款的低利率。但是,国内的交通银行日本分行和中国银行日本分行可以提供这类贷款,最高贷款额度是总房价的50%,利率在2.8%左右,十五年内本息同还。”戴周颖提到。

  疑问三:东京的房子一套售价只有一二百万人民币?

  在这个问题上,戴周颖表示要给国人普及一个日本房产的投资概念,即日本房产的投资优势在于后期的租赁收益,而非像国内北京、深圳这样依靠房屋本身价格非理性的暴涨。而新房因售价高、租售比相对低而不列在适合做投资的范围内。所以我们这里主要谈二手房。”

  对于二手房的价格,据折原有里介绍:“日本的公寓普遍偏小,房间布局是以LDK来划分的,K为厨房,D为食堂,L为起居室。一般来说用于短租投资的房子不宜过大,在东京,能够住到4~6个人的1LDK和2LDK户型是投资回报比最好的。这样的房子使用面积大多三四十平米,价格基本就是在一两百万人民币左右。”

  疑问四:日本地震频发,如果房子遇到地震受损,业主权益如何保障?

  日本地震频发是事实,不过对东京和大阪而言,首先地理位置相对安全,其次作为首都和重要城市,房屋质量更是有严格要求。

  折原有里表示:“日本在1950年就出台了《建筑基准法》,通过立法手段严格控制房屋质量。1995年的阪神大地震给日本造成了很大损失,而灾后统计显示,这次地震中受损建筑主要建于1971年前,1981年后建造的房屋几乎完好无损。商务楼等高层住宅,在8级强震下也可以屹立不倒。此外日本房屋皆由专业物业公司常年维护,建筑使用寿命可达百年。日本还有形式多样的地震险,可以在灾难来临时保护您的财产免受损失。”

  疑问五:日本的房子这么好,但听说本国人都不买房,这是为什么?

  据了解,这一点其实跟中日生活习惯差异相关。二战之后日本人也和现在中国人一样,为了一套属于自己的房子努力奋斗。而后来受到泡沫经济的影响,日本人对不动产的态度发生了变化。现在的年轻人多样的生活观念使得买房不再是日本人一辈子的追求。

  其次日本公司的住房福利很好,大多公司都提供租房补贴,租房的法律制度也十分成熟,租一间离公司近的房子,未尝不可。

  “正是因为日本人偏向租房而非买房的观念,所以国人才有投资日本房产,通过短租和长租获取租金的机遇。”戴周颖如是说。

   尽管业内人士对日本二手房的投资前景比较看好,但主要依靠租赁方式获取收益的投资方式也给本国以外的投资者带来了不便。对此,目前国内的投资者普遍采取的解决方案是找专门的短租托管公司代理。利处是不用自己打理房屋及与租客沟通,只做收租金即可;弊端当然是需要缴纳一定百分比的管理费给到代理公司,收益也会相应减少20~25%。

  不过,专业的代理公司通过对房屋内部进行适当的改装及布置,并在多个民宿预订平台进行推广等方式,能大大地提高房屋预订率,这么计算下来,找托管公司貌似是更省力划算的选择。

  编者按

  有一居是中国首个专注于日本房产置业、房屋租赁及不动产管理的一站式管家服务平台,为国内有着做民宿老板情节的朋友们,甄选位于东京、大阪等热门旅游城市黄金商圈的高性价比二手公寓,并为您提供软装布置、民宿运营托管等一条龙服务。您坐在家中,即可通过专门的线上平台实时查看房屋的出租情况。对于喜爱日本民宿的朋友们,有一居带你去欣赏几个别样的小屋!

 

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